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私たちが向き合うもの

Theme 02 | 法人トータルソリューション事業
金融機関に求められる資金調達ニーズは
多様化の一途を辿っている。
その一つである外資系投資ファンドの
不動産投資ニーズに応えるためにできることとは。
大型商業施設の取得に名乗りをあげた、外資系投資ファンド。その背景には投資対象を自国の不動産に限定せず、
日本などアジアを中心としたクロスボーダー取引に積極的に取り組むという考えがありました。
地方物件だったこともあり、都心の物件と比較してリスクが大きいため、
当社として融資額をどこまで伸ばせるかも大きな課題でした。

当社ではこれまでにも、不動産デベロッパー、ゼネコン、投資家、ファンド、金融機関など実に幅広い取引先との間に、不動産取引の実績があります。物件の取得や開発を支援するための資金調達は、その手法が専門化・高度化しており、信託銀行でなければ担えない領域も多々あるのが現状。海外投資家やファンドを対象とする案件では、海外拠点との連携も、年々増加しているところです。

Answer

私たちが導いたアンサー

外資系投資ファンドで日本に運営実体が存在しないことから、プロジェクトに特化した「特別目的会社(SPC)」をつくって、そのSPCに不動産を保有させるという手法を取りました。当社から融資するのはそのSPC。担保は「不動産」のみと投資家のリスクは限定され、賃料収入など、その不動産が生み出す収益からのみ返済していただく「ノンリコースローン」というスキームを利用しました。

Details

今回の商業施設は地方の郊外にあり、都心の物件に比べると多くのリスクがありました。地域住民は今後もその施設を利用するのか。テナントは賃料を支払い続けられるのか。融資額は50億円にものぼりましたので、当社としても慎重にならざるをえません。論理や裏付け以上に、この案件を成立させたいという情熱やリスクを取ることの責任がなければ結実しなかったと思います。

私たちが向き合うもの
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リスクをとる以上、論理は必須。
でも、情熱と責任の方がもっと大事。

香川祐貴

法人トータルソリューション事業
2005年入社
経済学部卒

法人営業、不動産仲介、不動産証券化アレンジ業務の経験を経て、不動産に対する融資を行う現在の部署へ。不動産にフォーカスを絞って、これまでのキャリアを歩んできました。バランスシートのことを考えて、不動産などの固定資産を抱えたがらない企業も数多くありますが、社屋であれ、店舗であれ、製造拠点や物流拠点であれ、必ず何かしらで関わってくるのが不動産。企業にとっての機会創出も私の役割だと思っています。

あらゆる角度からリスクを考える

50億円のノンリコースローン。
本当にリスクはないのか。

地権者が100人を越す広大な土地。130以上のテナントは契約期間も異なり、賃料設定もバラバラ。さらに立地は地方かつ郊外なので、不動産市況悪化時においては不動産価格が大きく下落する可能性がありました。融資を実現するためには、リスクの排除が大前提。本当にあらゆる角度からの検証が必要です。商圏人口、年齡層、購買行動などマーケットレポートも作成しましたし、各店舗の収支分析も行いました。融資を行う当社にとっても、切り札が必要なことはわかっていました。
そして、再度現地を視察した際、施設全体の「顔」となる人気店が存在することが見えてきました。もちろんその情報だけでは、足りません。私は、その人気店の運営企業の担当者に直接ヒアリングをし、「あと20年その施設で勝負する」という言葉を得ることができました。一気に融資へと踏み切れる情報だと確信しました。

一つの案件の意味を考え抜き、自ら納得できる価値を見つける

後世に残る不動産案件、
地元にとっても本当にメリットがあるのか?

個人的には、この案件は今の部署に来て初のディールでもあったため、何とかカタチにしたいと思っていました。首都圏以外の商業施設に対する外資系投資ファンド向けの融資は、あらゆる意味で難しい案件であることは間違いありません。この案件の成約が、売買当事者だけでなく、地元にとっても本当にメリットがあるのかを考え抜く必要性がありました。
不動産案件は、後世に残るものです。三井住友信託銀行が手がけた案件として誇れるものを残したい。さらには、海外からの投資ニーズに応え、日本の地域創生にも役立ちたい。そんな時代の大きな要になる事業を手がけているのだという手ごたえが、私自身を後押ししてくれました。

信託銀行だからこそ見えてくるもの

目の前にいる人も、目の前にはいない人も、
背負っている。

不動産は1案件あたりの取引金額も大きく、一般的な企業向け融資に比べてリスクが高いケースも往々にしてありますが、実は全ての企業が何らかのかたちで関わっているもの。可能性はとても大きい分野だと思います。当社は伝統的に不動産仲介に強く、不動産関連融資残高は国内トップレベル。不動産ファイナンスは、その中の一つの手法にすぎませんが、比較的融資利率も高く、当社でも期待されている分野です。それだけでなく、多くの方々に運用機会を提供したり、さらには利用者に新たな価値を提供するという社会的な意義もあります。そして、目の前にいるお客さまの力になりたいという想いのほかに、私たち信託銀行にとって決して忘れてはいけないこと、それは全てお客さまからお預かりしたお金を扱っているのだということ。かつて法人営業という現場を経験したからこそ、目の前にはいない人たちのことも背負う気持ちで向き合っています。

Functions

SPC

SPC(Special Purpose Company)とは、特別目的事業体のこと。不動産証券化案件やプロジェクト・ファイナンス案件において特別目的会社をつくり、その不動産やプロジェクトを保有・運営するためだけの別の事業体をつくります。これにより、その案件やプロジェクトのリスク・採算性のみに特化した投資や融資を行えるメリットがある仕組みです。

ノンリコースローン

プロジェクトや不動産物件などの特定の案件が生み出す収益のみを返済原資とする融資のこと。今回は証券化(信託受益権化)した不動産を特別目的会社(SPC)で取得し、そのSPCに対して当社は不動産取得資金の融資を行いました。お客さまである外資系投資ファンドは、不動産取得資金の一定割合を金融機関から資金調達できることで投資リスクを抑えることができ、投資額に対する収益も高まるため、高効率。一方で当社としては、融資した額を確実に回収することが至上命題になるため、精緻な分析が必須でした。

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